Voici les conseils avisés de Mme Pascale CERVERA-MARZAL, directrice du Cabinet d’Affaires PROCOMM de VINCENNES, relatifs à nos obligations d’ici le 27/9/2015 de respecter les normes en matière d’ACCESSIBILITE dans les locaux professionnels et commerciaux.

Etes-vous concerné ? « Sont concernés tous les ERP (Etablissements Recevant du Public) c’est-à-dire tous les locaux qui reçoivent des personnes admises dans l’établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel ». Les conseils ci-dessous s’adressent aux établissements de catégorie 5, c’est à dire recevant moins de 300 personnes.

Que demande la loi et pour quelle date ?

• La loi du 11 février 2005 oblige la mise en accessibilité dans un délai de 10 ans donc au 1^er janvier 2015, y compris des ERP existants; C’est une loi ambitieuse, mais qui a manqué de pragmatisme.
• La loi du 26 septembre 2014 oblige à déposer un « Ad’AP »: Agenda d’Accessibilité Programmée) avant le 27 septembre 2015, ou de déclarer sa conformité aux normes avant le 31 mars 2015.
• La loi du 27 avril 2015 donne la possibilité de faire avant le 27 juin 2015 une demande de délai supplémentaire pour le dépôt et l’exécution des Ad’AP; il faut alors justifier de difficultés techniques, financières, ou d’un cas de force majeure sous condition que la demande soit faite avant le 27 juin 2015 (pièces officielles à fournir par expert-comptable, architecte…). Donc cette règle ne s’applique plus contrairement à ce que certains pensent.

Comment connaitre les normes d’accessibilité ? Voir les meilleurs sites internet en fin d’article.

Que contient un Ad’AP ?

• Votre engagement de mise en accessibilité à toutes les situations de handicap (moteur, visuel, auditif, intellectuel).
• Une synthèse du niveau d’accessibilité actuel. Il faut expliquer la situation avant et après travaux.
• Votre calendrier de réalisation des actions à engager et leur coût. Vos travaux doivent être réalisés dans les 3 ans à venir.
• La liste argumentée des dérogations sollicitées. Il n’existera pas de dérogation totale.

Qui va payer la mise aux normes ? Vous ou votre bailleur ?

• Il faut lire votre contrat de bail : la règle de base est que le propriétaire des murs est responsable des travaux qui concernent la structure de l’immeuble, sauf si le contrat de bail transfère les obligations à l’exploitant.
• Cherchez une clause expresse mentionnant les travaux d’accessibilité ou les travaux imposés par l’administration. Exemple : « le preneur devra se conformer à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes… ou des services de salubrité, des inspecteurs du travail, pour la ventilation, l’aération, la sécurité, et toutes autres prescriptions (…) déterminés par les règlements administratifs
  

Pourriez-vous bénéficier d’une dérogation ?

Il existe 4 motifs de dérogation :

• l’impossibilité technique liée à l’environnement ou à la structure du bâtiment, (ex : se mettre aux normes conduirait à construire une rampe en béton en place de la marche d’escalier de votre entrée ce qui boucherait définitivement la seule aération de la cave, la contremarche contenant cette aération).
• la préservation du patrimoine architectural, (ex : la seule solution conduit à installer un ascenseur extérieur dans votre immeuble qui est face au château)
• La disproportion manifeste entre la mise en accessibilité et ses conséquences, (ex : la rampe à construire pour remplacer les marches d’accès à l’entrée va vous amener à perdre 30% de la surface commerciale de votre boutique d’où la perte de viabilité économique de votre société)
• Le refus par l’assemblée générale des copropriétaires de réaliser des travaux d’accessibilité. (ex : refus d’installer un ascenseur)

La dérogation est à demander dans l’Ad’AP et à justifier par un professionnel (architecte, expert-comptable, PV d’Assemblée générale de copropriété, …).

Ma recommandation : faire un diagnostic préalable pour vérifier votre niveau d’accessibilité.

Il existe 2 types de diagnostics :

1. L’autodiagnostic => http://accessibilite.gouv.fr/ . Le site internet propose 4 autodiagnostics pour les commerces de proximité, les mairies, les cabinets médicaux, les hôtels.
2. Le diagnostic fait par un diagnostiqueur en accessibilité ou un architecte spécialisé sur le sujet. Le diagnostic constitue une bonne base technique permettant de définir les travaux à réaliser, constituer l’AD’AP, appuyer la demande d’autorisation de travaux, justifier la dérogation si elle est nécessaire, budgéter les travaux.

Les démarches à respecter, à faire si possible avant le 27 septembre 2015, ou dès que possible :

Cas n°1 : votre ERP répond aux normes d’accessibilité (faites pour en être sure l’autodiagnostic)

Vous devez envoyer une déclaration sur l’honneur de conformité aux règles d’accessibilité.

Cas n°2 : votre ERP ne répond pas aux normes d’accessibilité

Il vous faut entamer au plus tôt les démarches, et garder les traces de vos démarches. Si les travaux ne nécessitent pas l’obtention d’un permis de construire (augmentation de surface) ou d’un permis d’aménager (ancien permis de lotir) alors remplissez (ou faites remplir par un professionnel) le formulaire Cerfa 13824*03 en complétant :

• Soit la partie 6 en décrivant vos travaux sur 3 ans,
• Soit en joignant une déclaration préalable de travaux (Cerfa n° 13404*03)
• Soit la partie 5.1 « Dérogations » pour faire la demande d’une dérogation.

Puis déposer l’ensemble du dossier avec les pièces justificatives en mairie, au plus vite pour éviter toute sanction.

Cas n°3 : vous n’avez entamé aucune démarche

Vous allez subir une réduction du délai de mise en œuvre (initialement de 3 ans) et … vous risquez une sanction pécuniaire. L’absence de dépôt d’AD’AP ou la non transmission des documents vaut 1500 €, et la non-conformité 45000 euros pour une personne physique et 225000 euros pour une personne morale.

 

Pour finir, une remarque de la part du responsable de transactions immobilières que je suis :

Etre conforme aux normes d’accessibilité ou avoir déposé votre Ad’AP sera un avantage lors de la revente de votre bien (fonds de commerce, droit au bail, …) car le délai de réalisation de la transaction ne sera pas impacté par les 4 mois de délai d’obtention de l’accord de l’AD’AP que l’acquéreur risque fort de demander. Dans tous les cas, l’acte de vente doit désormais préciser le degré d’accessibilité de l’ERP et mettre en exergue, le cas échéant, les points non accessibles d’où un impact lors de la négociation.

 

Les sites officiels :

https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/politiques/accessibilite

https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/politique-de-l-accessibilite

http://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/

https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/ladap-agenda-daccessibilite-programmee

http://lesAd’AP.fr/

Tous les documents disponibles sur http://www.developpement-durable.gouv.fr/Formulaires-Cerfa-et-modeles-types.html )

Normes d’accessibilité en 6 points (donc simplifié pour couvrir l’essentiel en quelques mots) : « Je m’informe sur les 6 points clés de l’accessibilité » par la CCI :

https://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/

https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/sites/default/files/DOSSIER%20ACCESSIBILITE-juin2015.pdf