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Locataires, soyez conscients des avantages de votre Bail commercial et de l’importance de son renouvellement.

Locataires, voici un bref rappel des avantages de votre bail commercial et de l’importance de procéder à son renouvellement …

Votre bail commercial est un contrat, précieux, comprenons bien dans quelles mesures et à quelles conditions … Notamment à l’approche d’un projet de vente de votre fonds de commerce ou de votre droit au bail, prenez soin d’avoir en main un renouvellement formel. La tacite reconduction est une situation à risques.

 Le statut des baux commerciaux de 9 ans, vous protège en tant que locataire à travers :

  • votre maintien dans les locaux,
  • la stabilité de votre loyer,
  • la valorisation lors de la vente,
  • la valorisation de la cession du droit au bail lors de votre départ à la retraite grâce à la déspécialisation plénière.  
  1. Votre maintien dans vos locaux.

Le bail commercial de 9 ans vous donne droit à renouvellement avec un loyer plafonné, donc vous offre une grande stabilité. En revanche, les baux commerciaux de + de 9 ans et jusqu’à 12 ans (moins 1 jour) donnent droit à renouvellement mais ne donne aucune garantie contre le déplafonnement. Enfin, les baux de 12 ans ne donnent ni droit à renouvellement, à fortiori ils n’offrent aucune garantie contre le déplafonnement.

  1. Une sécurité importante pour vous : le plafonnement du loyer selon un indice officiel.

Au point de départ vous êtes deux, bailleur et locataire, à fixer le loyer en principe selon la valeur locative du local. Ensuite, le loyer fait l’objet d’une révision soit annuelle, soit triennale ; dans le respect de la règle dite du «plafonnement ». Le plafonnement est à respecter lors de chaque révision, ainsi que lors du renouvellement du bail. Dans ce contexte, il existe un indice qui s’applique lors des révisions de loyers : le Législateur a, en effet, instauré par la loi N°88-18 du 5 janvier 1988, ce principe venant limiter la variation à la hausse mais aussi à la baisse. A l’origine, l’ajustement intervenait sur la base de l’Indice National du Coût de la Construction, ICC.

Aujourd’hui et pour les baux signés à compter du 20 juin 2014, ils peuvent toujours faire référence à l’ICC, mais également à l’Indice des Loyers Commerciaux, ICL, et à l’Indice des Loyers des Activités tertiaires, ILAT. 

  1. Dans quels cas le déplafonnement de votre loyer peut-il être légitime ?

Notons 3 cas dans les lesquels le déplafonnement peut s’appliquer :

  • Lorsqu’il existe une clause d’échelle mobile. Celle-ci est fréquente pour les locaux situés dans les centres commerciaux. Il s’agit alors de vous accorder avec votre bailleur afin de faire évoluer le montant du loyer en fonction des variations des prix d’une de vos denrées, d’un de vos services ou encore de votre Chiffre d’Affaires.
  • Selon la nature même de vos locaux. Sauf accord avec votre bailleur, la loi prévoit que ce plafonnement n’a pas lieu d’être pour les baux portant sur des terrains, des locaux monovalents (construit en vue d’une utilisation exclusive du type hôtel ou cinéma) et des bureaux.
  • Il est constaté une variation de la valeur locative de votre local, ET un changement de facteur de commercialité de votre emplacement. Le plafonnement est écarté en cas de modification des facteurs locaux de commercialité propres au quartier où le local est situé, si la modification entraîne une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Cas peu fréquent, et sous condition que le tribunal en convienne. 

Si déplafonnement il y a,

  • il se fera progressivement. Dans l’hypothèse d’un déplafonnement du loyer en fin de bail, l’augmentation est obligatoirement répercutée progressivement car limitée pour une année à 10 % du montant du dernier loyer payé. 
  • ce sera au moment du renouvellement,
  • le nouveau loyer ne dépassera pas la valeur locative.
  1. Nous attirons votre attention, soyez vigilants à la situation de «tacite prorogation»… 
  • Si votre bail a été tacitement prorogé au-delà des 9 années, avec une révision de votre loyer conforme à celle exprimée dans le bail, alors la garantie contre le déplafonnement joue de plein droit.
    • S’il n’y a pas eu de révision de loyer au-delà de la 9ème année, demandez votre renouvellement avant la fin de la 12ème année afin d’éviter le déplafonnement.
  • Si votre bail a été tacitement prorogé au-delà des 12 années sans révision de votre loyer et sans que vous ayez demandé ce renouvellement, alors vous n’avez plus de garantie contre le déplafonnement autrement dit le déplafonnement joue de plein droit.

Remarque : tant que le bail n’a pas été renouvelé (après la 9ème année), vous pouvez quitter votre local n’importe quand avec 6 mois de préavis.

  • Pour ne pas arriver à ce déplafonnement de plein droit, il est essentiel d’adresser à son bailleur, sans attendre la fin des 9 ans ou des 12 ans, une offre de renouvellement de votre bail commercial en bonne et due forme.
  1. La valorisation de la cession du droit au bail lors de votre départ à la retraite grâce à la déspécialisation plénière. 

Qu’est-ce que la déspécialisation plénière ? Voir l’article : La Cession de Droit au Bail pour DEPART A LA RETRAITE.

 

Notre recommandation PROCOMM :

 Nous vous incitons vivement à obtenir un renouvellement FORMEL de votre bail commercial, cela vous protège.

Et par ailleurs, ce document est INDISPENSABLE pour une future vente de votre fonds de commerce ou une cession de votre droit au bail.

L’absence de ce document lors de la vente de votre bail ou de votre fonds de commerce conduit souvent à une demande de bail neuf, avec le risque d’une augmentation de loyer, induisant une perte de la valeur du bien vendu.

Un Commentaire

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